Хто має земельний пай: ціни на землю б’ють усі рекорди

2025 року ринок землі в Україні продовжить динамічно розвиватися, при цьому середня вартість одного гектара досягла 1,5–2,5 тис. доларів.

Очікується, що кількість угод продовжуватиме зростати, оскільки юридичні особи активно входять у ринок, а власники земельних паїв притримують землю, розраховуючи на підвищення цін.

Докладніше про те, що ціни на землю б’ють усі рекорди, повідомляє Обозреватель.

З початку земельної реформи ринок відкривався поступово:

з липня 2021 року покупцями землі могли бути лише фізичні особи, при цьому вони могли купувати землю лише в інших фізичних осіб;
з січня 2024 року на ринок було допущено юридичних осіб, що суттєво збільшило кількість угод;
одночасно з цим було запроваджено обмеження: як для фізичних, так і для юридичних осіб встановлено межу володіння земельними ділянками – не більше ніж 10 000 гектарів.

Вплив війни ринку землі позначилося, як та інших секторах економіки. 2022 року, на тлі тимчасового закриття реєстрів, обсяг угод значно скоротився, але вже 2023 року ситуація почала стабілізуватися.

За підсумками 2024 року було зареєстровано 146 513 угод, що на 34% більше у порівнянні з 2023 роком.

Причиною цього став активний вихід юридичних на ринок, а також поступове відновлення загальної ділової активності в країні. З 2021 року в Україні було укладено 396 429 угод на загальну площу 877 805 га.

Однак, якщо розглядати всі сільськогосподарські угіддя України, то продано лише 4% від загальної площі, що говорить про те, що ринок зростає, але переважна більшість власників паїв не поспішає розлучатися із землею, розраховуючи на подальше зростання цін.

Вартість гектара варіюється залежно від кількох факторів:

родючість ґрунту (бонітет);
агрохолдингова політика в регіоні (деякі агрохолдинги активно скуповують ділянки, тоді як інші віддають перевагу оренді);
розташування землі (ділянки, розташовані поруч із магістралями, населеними пунктами чи біля рекреаційних зон, мають вищу ціну).

На цю мить середня ринкова вартість гектара в Україні становить від 1,5 до 2,5 тис. доларів, хоча офіційні оцінки часто бувають нижчими.

Наприклад, на Рівненщині нормативна грошова оцінка становить 27 000 грн/га, ринкова ціна — 49 400 грн/га, а реальна — 60–80 тис. грн/га.

Для порівняння, в Європі середня ціна гектара земель становить близько 10 000 доларів, хоча на українському ринку також трапляються ділянки, які продаються за такими цінами.

Високе податкове навантаження на землю змушує продавців погоджуватися на оформлення угод щодо мінімальної дозволеної нормативної грошової оцінки (НУО), що, своєю чергою, спотворює реальну картину ринку.

Більшість власників паїв не поспішають продавати свої ділянки, очікуючи, що ціни продовжать зростати.

Відсутність державного контролю за ринковою оцінкою землі є однією з причин того, що частина угод укладаються за заниженими цінами. Це призводить до недоотримання податкових надходжень до бюджету країни.