“Ми випадково дізнались, що нашу нерухомість захопили”: як в Україні працює масштабна рейдерська схема і хто може стати жертвою

В Україні кількість кримінальних проваджень щодо рейдерства за п’ять місяців 2024-го в 1,3 раза випередила показники за весь минулий рік. Жертвою може стати будь-який українець: навіть той, хто придбав свою нерухомість десятки років тому.

У редакцію OBOZ.UA звернувся представник групи мешканців однієї з київських багатоповерхівок. Він через суд намагається повернути частину будинку, яку, на його думку, незаконно захопили. OBOZ.UA вивчив матеріали справи та з’ясував, що така ж схема заволодіння нерухомістю застосовувалась у десятках різних випадків. Йдеться про переоформлення об’єктів нерухомості на мільйони доларів. Про те, як працюють рейдери й кому дістається нерухомість, – читайте в матеріалі.

Як знаходиться “новий власник”

“Ми взагалі випадково дізнались, що наше приміщення захопили”, – розповідає OBOZ.UA киянин Андрій Сікун. Чоловік входить до ініціативної групи мешканців багатоповерхівки на Володимира Івасюка, 6. У квітні минулого року мешканці вирішили здати в оренду місце загального користування. Це нежитлове приміщення в будинку, яке належить усім власникам квартир.

У viber-групі будинку провели опитування і вирішили, що в приміщенні сміттєзбірника, яке пустувало, дозволять поставити кавові автомати. Орендар платитиме щомісяця 5 тис. грн – і гроші витрачатимуть на потреби будинку. Як розповідає Сікун, приміщення хотів орендувати Сергій Шепелєв, директор компанії “Ветсенс”. З ним і підписали договір.

А вже через кілька місяців виявилось, що приміщення намагаються продати на OLX. Право власності оформили на Тетяну Берзіну. OBOZ.UA отримав витяг прав на нерухоме майно. Тетяна Берзіна принесла реєстраторці Інні Заєць договір інвестування ще від 2003 року й отримала у власність приміщення площею трохи більше ніж 11 квадратів.

Ми знайшли адвокатку, яка представляє інтереси реєстраторки. Та заявила, що Інна Заєць зараз перебуває за кордоном. Як виявилось, це лише один із сотні (!) випадків рейдерського захоплення. OBOZ.UA вдалось знайти десятки схожих справ, і всі вони пов’язані між собою.

Сергій Шепелєв, який начебто намагався орендувати, як каже Сікун, вкрадену нерухомість, до 2019-го був власником “ТРЕСТ Київміськбуд-1”. Це компанія, яка збудувала багатоповерхівку за адресою Івасюка, 6. І саме з інвестиційним договором від цієї компанії Берзіна змогла оформити на себе приміщення.

Коли мешканці будинку на вул. Івасюка, 6 зробили витяг із реєстру прав на нерухоме майно, вони з’ясували, що у них вкрали цілу низку приміщень. У шостому корпусі приміщення 15-17, 6, у другому – приміщення номер 9, у четвертому корпусі – приміщення №105, а в шостому – 6, 7, 8 оформили на компанію “Комфорт груп плюс”. Це нерухомість на сотні тисяч доларів. Директор цієї компанії Віталій Босенко в сервісі GetContact підписаний як водій одного з київських підприємців.

Шепелєв раніше був зареєстрований у Донецьку, а “ТРЕСТ Київміськбуд-1” він володів у партнерстві з Олегом Алташином, який, згідно з даними YouCotrol, був зареєстрований у Луганську. Обидва – вже колишні бенефіціари.

Схема завжди одна і та ж: до реєстраторів приходять з інвестиційними договорами від забудовника, яким може бути 15-10 років, і вимагають зареєструвати право власності на нерухомість. Як ідеться в матеріалах справи, інколи для цього використовують фальшиві документи. Ба більше, в окремих випадках через Мін’юст скасовували попередню реєстрацію.

“Ця схема з’явилась дуже давно. Розкажу на прикладі. Умовно, ви уклали інвестиційний договір із забудовником, будинок побудували, на вас зареєстрували право власності на квартиру. Минає 10 років, ви спокійно собі живете, але компанія, з якою ви укладали договір про інвестування, змінює власника. Тоді вони йдуть до Міністерства юстиції і скасовують реєстраційні дії, в результаті яких ви отримали квартиру. Потім квартиру перепродають, до вас приходять зі словами: “Це ж моя квартира, чого ви тут живете?” І вам треба йти в суд і доказувати, що це ваша квартира і ви за неї платили”, – розповідає адвокат Олександр Собкович. Він уже кілька років займається розслідуванням подібних схем.

За підрахунками OBOZ.UA, всього за допомогою такої схеми її учасники могли отримати нерухомість на мільйони доларів. Розпочато кілька кримінальних проваджень. При тому відомо далеко не про всі схеми. Часто мешканці багатоповерхівок навіть не знають про те, що їхнє, наприклад, цокольне приміщення захопили. Для того, щоб захисти своє майно, треба наймати адвоката й звертатися до суду. А це може зайняти роки та коштувати десятки тисяч гривень.

Йдеться не тільки про невеликі приміщення в багатоповерхівках. Наприклад, компанія “Беламі ЮА” та сам “Трест Київміськбуд-1” стали стороною у справі №756/5560/23. Компанія “Беламі ЮА” наприкінці 2022-го отримала право власності на нерухомість площею майже 400 квадратів, якою творча майстерня “Престиж” володіла ще з 2016-го. Тоді “Трест Київміськбуд” звернувся до Мін’юсту, скасував реєстрацію на “Престиж” для того, щоб підтвердити реєстрацію на компанію “Беламі ЮА”. Тобто у нерухомості був свій власник, але через шість років виявилось, що “Трест Київміськбуд-1” вирішив скасувати реєстрацію. І це не найбільший об’єкт.

У справах щодо можливого рейдерства часто фігурують назви ще двох компаній: “Комфорт груп плюс” та “Інвест-груп АК”. Обидві компанії належать Віталію Босенку та Костянтину Бобровському. На “Інвест-Груп АК” оформили:

• приміщення 7-8 на вулиці Івасюка, 10а, корп. 5;
• приміщення 6 на вулиці Івасюка, 10а, корп. 6;
• приміщення 106 на вулиці Івасюка, 10а, корп. 4;
• приміщення 9 на вулиці Івасюка, 10а, корп. 2.

“Вказані нежитлові приміщення за підробленими документами реєструвались на особу, яка надалі передавала нежитлові приміщення до статутного капіталу ТОВ “Комфорт Груп Плюс”, яке зі свого боку передало вказані приміщення до статутного капіталу ТОВ “Інвест-Груп АК”, – йдеться в матеріалах справи №756/7539/24.

Хто може бути причетний до схеми

Таку ж схему сім років тому застосувала компанія “Транзит-Оіл”. Ще наприкінці 2017-го, коли компанією “Трест Київміськбуд-1” володіли Шепелєв та Алташин, компанія “Транзит-Оіл” зареєструвати на себе 40 паркомісць за адресою Героїв Сталінграду, 4. Для цього вони використали документи від “Трест Київміськбуд-1”, які начебто було видано ще у 2009-му.

Паркомісця повернули. Однак згодом ця схема почала повторюватись. До речі, за рахунок повернутих паркомісць компанія могла б внести свій внесок в обороноздатність країни й заплатити податки.

Однак “Трест Київміськбуд-1”, судячи з відкритих даних, цього не робить. Станом на 2022-й податковий борг сягнув 201 млн грн. Зараз, за даними OBOZ.UA, борг становить 300 млн грн. При тому компанія має у власності 174 об’єкти нерухомості. Чому податкова не стягує боргу, загадка. Ми направили запит до податкової з проханням роз’яснити, що зроблено для того, щоб зобов’язати компанію виконати свої обов’язки перед державою. В умовах повномасштабної війни кожна гривня сплачених податків поповнює бюджет на оборону.

Сергій Шепелєв, з якого і почалось розслідування OBOZ.UA, і зараз пов’язаний із “Трест Київміськбуд-1”. Так, директором цієї компанії працює Максим Саксонов. Йому до 2021-го належала компанія “Ветсенс”, в якій Шепелєв зараз оформлений директором. Також Саксонову належить і компанія “Беламі ЮА”, яка стає новим власником нерухомості після скасування попередніх реєстрацій.

Цікаво, що, за даними аналітичної системи YouCotrol, Сергій Шепелєв зазначається як один із колишніх керівників ТОВ “Укоінвестбуд”. Багатьом киянам відома ця компанія, яка входила в групу горезвісного забудовника Анатолія Войцеховського. Суть афери Войцеховського була в тому, що надзвичайно низькою ціною на квадратні метри він заманював інвесторів вкладатися у свої численні новобудови, які не мали дозвільної документації. Загалом таких новобудов було понад 40. У результаті частина сімей жила в будинках, які не було введено в експлуатацію, решта так і не дочекалася своїх квартир, а сам Войцеховський переховувався в Польщі. OBOZ.UA неодноразово висвітлював ці події.

Наразі немає підтверджень, що саме Войцеховський є автором ноу-хау свого колишнього менеджера, який отримавши контроль над ПрАТ “Трест Київміськбуд-1”. Утім, намагання заднім числом переглянути права власності на об’єкти, збудовані десятиліття тому, є новим викликом для столичного ринку нерухомості.

Адвокат Олександр Собкович упевнений: така схема може існувати в ситуації, коли немає оперативної реакції правоохоронців. При тому рейдерство не тільки залишає жертв схем без власності, але й шкодить репутації України та зупиняє потенційних інвесторів від того, щоб вкладати свої кошти в Україну.