По $3000 за гектар: українцям розкрили справжню ціну землі – як її розрахувати

Однак офіційна статистика показує зростання середньої вартості до 46,8 тисячі гривень за гектар. Тобто за весь період з середини 2021 року після скасування 30 – річного мораторію на продаж землі маємо приріст ціни гектара лише на 8,66% у євро (41,6% у гривні).

При тому, що за три з половиною роки роботи ринку землі в Україні обсяг продажів зріс утричі: з 28 тисяч угод (100 тисяч гектар) у 2021 році до 104 тисячі угод (314 тисяч гектар) у 2024 році. За даними дослідження KSE, лише 19% угод реєструється з фактичною ціною продажу, а 60% угод фіксують вартість на рівні мінімально допустимої – нормативної грошової оцінки.Це має пояснення.

Вимога підтвердження реальних джерел доходу при купівлі землі створює проблеми для деяких покупців. Ще одним чинником є податкові зобов’язання, які обчислюються від вартості угоди. Зокрема, зростання військового збору з 1,5% до 5%, – пояснює СЕО та співзасновник “Твоє Коло” Андрій Усенко.

Як розрахувати справжню вартість землі

За словами Усенка, світова практика пропонує просту формулу визначення справедливої вартості: вартість землі дорівнює річній орендній платі поділеній на ставку капіталізації. Ставка капіталізації для сільгоспземель зазвичай становить 5 – 8%.

Сьогодні типова орендна плата в Україні коливається від 100 – 150 доларів за гектар на півночі країни до 150 – 300 доларів за гектар у центральних регіонах та біля портів. Якщо взяти середню ставку капіталізації 6%, то справедлива вартість гектара має складати:

на півночі: від 1667 до 2500 (при орендній ставці 100 – 150);
у центральних регіонах та біля портів: від 2500 до 5000 (при орендній ставці 150 – 300)