Що краще і дешевше – дарча, заповіт чи купівля-продаж: юрист пояснила різницю
Люди, які бажають передати своєму родичу або коханій людині майно, хочуть не тільки здійснити операцію, а й знайти найвигідніший і найбезпечніший варіант, тож обирають – договір купівлі-продажу, заповіт або дарча на квартиру.
Адвокат адвокатського об’єднання “Globa & Globa” Катерина Пономаренко розповіла, що дешевше – дарча чи купівля-продаж в Україні, а також скільки насправді коштує оформлення.
Скільки коштує дарча на квартиру
Кожен українець, який цікавиться питаннями оформлення документів на нерухомість, має розуміти, скільки коштує дарча в Україні у 2025 році та за що доведеться заплатити. Пономаренко каже, що оформлення дарчої передбачає собою сплату, окрім податків у певних розмірах, державного мита та вартість нотаріальних послуг.
Державне мито становить суму неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, тобто 17 гривень:
Деякі нотаріуси вимагають сплату державного мита в розмірі 1% від ціни договору, але я дотримуюся позиції, що такі вимоги є безпідставними. Адже договір дарування є безоплатним правочином.
Вартість нотаріальних послуг у приватних нотаріусів різна, залежно від регіону оформлення дарчої. За словами юриста, у Києві середня вартість оформлення дарчої у приватних нотаріусів становить близько 10 тисяч гривень.
Чи потрібно платити податок, коли оформляється дарча на квартиру
Пономаренко каже, що під час оформлення дарчої для фізичних осіб, які є родичами 1 і 2 ступенів споріднення (батьки, діти, дружина/чоловік, брати/сестри, бабусі/дідусі, онуки), податки не нараховуються. У такому разі потрібно буде заплатити тільки за послуги нотаріуса.
Якщо дарчу на будинок або іншу нерухомість оформляють між громадянами України, які не є родичами 1-2 рівнів споріднення, тоді треба буде сплатити податок із доходів фізичних осіб (ПДФО) у сумі 5% і військовий збір, який із 01.12.2024 року підняли до 5%. Податки нараховуються від суми оціночної вартості нерухомості. Крім того, ще доведеться заплатити за нотаріальні послуги.
У тому разі, якщо дарчу оформляють на нерезидентів (не громадян України), навіть якщо це близькі родичі, то податкове навантаження буде більшим – потрібно буде сплатити ПДФО в сумі 18%, а також військовий збір у розмірі 5%.
Що дешевше – дарча чи купівля-продаж в Україні
Багатьох людей цікавить, що дешевше – дарча чи заповіт в Україні, а можливо, варто взагалі укласти договір купівлі-продажу. Пономаренко вважає, що не можна сказати, якийсь із цих договорів кращий і дешевший одночасно, універсального варіанту немає. Найкращим, але не дешевшим варіантом, є договір купівлі-продажу, бо цей документ не передбачає собою жодних “підводних каменів”. Такий документ повною мірою відображає волевиявлення обох сторін – як продавця, так і покупця, а також захищає їхні інтереси.
Але укладення договору купівлі-продажу набагато дорожче, ніж дарчої.
При укладенні документа з купівлі-продажу нерухомості ПДФО сплачується в таких сумах:
- Якщо це перший продаж нерухомості протягом звітного року та за умови перебування майна у власності понад три роки – ПДФО не сплачується;
- Якщо майно перебуває у власності продавця менше трьох років, навіть якщо це перший продаж протягом року – сплачується ПДФО в розмірі 5%;
- Якщо продаж нерухомості здійснюється вдруге протягом року – ПДФО в розмірі 5%;
- Якщо продавець здійснював продаж нерухомості протягом року двічі або більше разів – у сумі 18% від оціночної вартості майна;
- У разі продажу нерухомості за участю іноземця, у всіх випадках – ПДФО в розмірі 18%.
Під час купівлі-продажу нерухомості сплачується військовий збір у розмірі 5% – у випадках нарахування ПДФО, збір на обов’язкове пенсійне страхування становить 1%, а також треба сплатити державне мито в розмірі 1%.
При оформленні дарчої та при спадкуванні за заповітом податкове навантаження однакове: податки не нараховуються для родичів 1-2 ступенів споріднення. Для всіх інших – нараховується ПДФО в розмірі 5% і військовий збір також у розмірі 5%.
Якщо людина хоче знати, що краще – дарча чи заповіт, то потрібно порівняти між собою два ці методи переходу нерухомості і врахувати таке.
Під час оформлення заповіту є ризик – якщо такий документ оформлено з певною умовою, спадкоємець може так і не отримати спадщину:
Наприклад, якщо дідусь оформив заповіт, у якому йдеться про те, що онука отримає його майно у спадок тільки в разі, якщо народить дитину. Онука може не виконати цю умову і в цьому випадку буде успадковувати майно не за заповітом, а за загальними правилами спадкування.
Ще один недолік заповіту, за словами юриста, полягає в тому, що його зміст можуть змінювати безліч разів – документ можна складати стільки разів, скільки особа цього забажає. І старий заповіт втрачає юридичну силу після того, як складено новий документ. Варто зазначити, що про зміст останнього заповіту інші особи зможуть дізнатися лише після смерті людини, яка його склала, – тоді, коли нотаріус відкриє спадкову справу:
Тобто заповідач може пообіцяти якійсь людині передати їй квартиру у спадок, скласти такий заповіт, а потім просто змінити своє рішення, написати інший документ, і та людина про це нічого не дізнається.
Крім того, під час складання заповіту потрібно брати до уваги, чи є у заповідача малолітні, неповнолітні або повнолітні непрацездатні діти, непрацездатна вдова/вдівець або непрацездатні батьки, оскільки ці категорії осіб претендують на частку майна, незалежно від змісту заповіту.
